Betriebsimmobilie in Hamm verkaufen oder den Betrieb im Ganzen verpachten?

Ihr Rückzug und der Verkauf müssen nicht dasselbe bedeuten

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer eines gewerblichen Einzelbetriebs, die bisher selbst tätig waren und deren eigene Immobilie zum Betriebsvermögen gehört. Eine privat vermietete Halle, eine Immobilie einer Gesellschaft und ein landwirtschaftlicher Betrieb können andere Prüfungen benötigen. Bei gemischter Nutzung muss außerdem feststehen, welche Gebäudeteile betrieblich eingeordnet sind. Lassen Sie eine unklare Zuordnung zuerst steuerlich klären; die Bezeichnung im Exposé entscheidet darüber nicht.

Fragen Sie sich, was nach Ihrem Rückzug wirklich enden soll. Möchten Sie nur den täglichen Betrieb abgeben oder auch die Verantwortung für das Grundstück? Benötigen Sie einen größeren verfügbaren Betrag oder passen laufende Einnahmen zu Ihrem weiteren Leben? Wer künftig keine Gebäudereparaturen und keine Nutzerbetreuung mehr organisieren möchte, bewertet das Behalten anders als jemand, der sein Eigentum bewusst weiterführen will. Diese persönlichen Folgen gehören neben den erwarteten Geldbeträgen in die Entscheidung.

Für den Vergleich bringen Sie Grundstück, Gebäude, Betriebseinrichtungen und weitere betriebliche Werte in eine gemeinsame Übersicht. Ordnen Sie Eigentum, heutige Nutzung, steuerlichen Buchwert und die geplante weitere Verwendung zu. Ergänzen Sie vorhandene Nutzungsverträge und frühere Erklärungen zur Betriebsaufgabe. Die Steuerberatung benötigt diese Grundlagen, um den Zusammenhang zu beurteilen. Für die Immobilienseite kommen die vorhandenen Objektunterlagen hinzu; Geschäftsgeheimnisse müssen nicht ungeordnet an Kaufinteressenten weitergegeben werden.

Warum die private Zehnjahresregel Ihre Entscheidung nicht trägt

Ein betrieblich gehaltenes Grundstück wird nicht allein durch eine lange Eigentumsdauer zu einem steuerfreien privaten Verkauf. § 23 EStG behandelt private Veräußerungsgeschäfte und ordnet Einkünfte anderen Einkunftsarten zu, soweit sie dorthin gehören. Für Ihren gewerblichen Betrieb ist deshalb zuerst dessen steuerlicher Zusammenhang maßgeblich. Die Frage „Ist der damalige Kauf lange genug her?“ kann die Prüfung eines betrieblichen Verkaufs nicht ersetzen. Bei teilweise privatem Eigentum müssen die jeweiligen Bereiche getrennt betrachtet werden.

Auch Kaufpreis, steuerlicher Gewinn und verfügbares Geld sind unterschiedliche Größen. Der Buchwert bildet den steuerlichen Wertansatz ab; er ist kein heutiges Kaufangebot. Liegt der wirtschaftliche Wert darüber, können im Vermögen bislang unversteuerte Wertzuwächse stecken, die sogenannten stillen Reserven. § 16 EStG stellt beim Betriebsverkauf auf Veräußerungspreis, Veräußerungskosten und den Wert des Betriebsvermögens ab. Welche Beträge bei Ihnen anzusetzen sind, muss die Steuerberatung aus den tatsächlichen Unterlagen ermitteln.

Weg eins: Betrieb und Immobilie gemeinsam abgeben

Ein gemeinsamer Verkauf kann passen, wenn ein Nachfolger den bisherigen Betrieb an diesem Standort übernehmen möchte und Sie das Eigentum ebenfalls abgeben wollen. Dann müssen Geschäftsübergang und Grundstücksübergang zusammen funktionieren. Kann der Interessent nur den laufenden Betrieb finanzieren, ist das gemeinsame Paket möglicherweise zu groß. Kann er dagegen die Immobilie erwerben und benötigt gerade deren Ausstattung, entsteht ein anderer Gesprächsansatz. Entscheidend ist sein tatsächlicher Übernahmebedarf, nicht allein sein Interesse an Ihrem Unternehmen.

Steuerlich erfasst § 16 EStG unter anderem die Veräußerung des ganzen Gewerbebetriebs. Ob Ihr vorgesehenes Paket einen solchen Vorgang bildet, wird anhand des gesamten Betriebs geprüft. Einen Grundstückskaufvertrag und einen weiteren Vertrag gleichzeitig zu unterschreiben, beantwortet diese Frage noch nicht. Ebenso wenig sollten Sie vorab eine wichtige betriebliche Grundlage anderweitig verkaufen, wenn die gemeinsame Übergabe davon abhängt. Eine solche Einzelentscheidung kann den ursprünglich betrachteten Gesamtvorgang verändern und eine neue steuerliche Beurteilung erforderlich machen.

Für den Preisvergleich brauchen Immobilie und übriger Betrieb nachvollziehbare Wertgrundlagen. Ein Gesamtbetrag verrät noch nicht, was für Grundstück, Gebäude, Einrichtungen oder weitere betriebliche Werte angesetzt wurde. Eine nachvollziehbare Zuordnung hilft, Angebote mit unterschiedlichem Umfang zu vergleichen und die steuerliche Berechnung vorzubereiten. Sie darf aber keine frei gewählte Verschiebung zu einer vermeintlich günstigeren Position sein. Lassen Sie Kaufgegenstände, Wertansätze und Vertragsgestaltung auf denselben tatsächlichen Übergabeumfang beziehen.

Weg zwei: die Immobilie gesondert verkaufen

Vielleicht findet sich kein Nachfolger für den bisherigen Betrieb, während das Gebäude für einen anderen Käufer interessant bleibt. Ein gesonderter Immobilienverkauf kann dann eine tragfähige Richtung sein. Der Käufer muss nicht dieselben betrieblichen Ziele verfolgen wie Sie. Damit verändern sich aber die Fragen zum Angebot: Welche Einrichtungen bleiben, welche werden entfernt, und in welchem Zustand stehen die Räume zur Verfügung? Eine geplante andere Nutzung darf dabei erst nach passender Prüfung als gesichert angeboten werden.

Der Grundstücksverkauf muss trotzdem mit der Beendigung des Betriebs abgestimmt werden. Werden weitere betriebliche Gegenstände veräußert, zurückbehalten oder privat übernommen, gehören diese Entscheidungen in dieselbe steuerliche Betrachtung. § 16 Absatz 3 EStG behandelt auch die Betriebsaufgabe und unterscheidet dabei veräußerte von nicht veräußerten Wirtschaftsgütern. Deshalb sollten Sie nicht erst die Immobilie vermarkten, anschließend Maschinen verteilen und die Summe der Vorgänge später erklären lassen. Die geplante Reihenfolge kann bereits für Ihre Entscheidung erheblich sein.

Besonders wichtig ist der Fall, dass Sie den Betrieb aufgeben, das Grundstück aber zunächst behalten. Bei einer Betriebsaufgabe sieht § 16 Absatz 3 für nicht veräußerte Wirtschaftsgüter grundsätzlich den gemeinen Wert im Aufgabezeitpunkt vor. Dadurch kann eine steuerliche Belastung entstehen, obwohl für die Immobilie kein Kaufpreis auf Ihr Konto fließt. Behalten ist deshalb nicht automatisch die finanziell schonendere Alternative. Die mögliche Steuerzahlung muss aus tatsächlich verfügbarer Liquidität getragen werden können; ein hoher Immobilienwert allein bezahlt sie nicht.

Auch eine anschließende Vermietung macht aus diesem Ablauf nicht rückwirkend einen steuerlich folgenlosen Vorgang. Es muss zuerst feststehen, ob der Betrieb aufgegeben oder unter passenden Voraussetzungen fortgeführt wird. Erst dann lässt sich die weitere Nutzung steuerlich zuordnen. Dass später eine regelmäßige Zahlung für die Räume eingeht, beantwortet die vorangegangene Aufgabe nicht. Vergleichen Sie deshalb einen gesonderten Verkauf und ein Behalten jeweils nach derselben vollständigen Rechnung, einschließlich der steuerlichen Folgen Ihres tatsächlichen Ablaufs.

Weg drei: Eigentümer eines im Ganzen verpachteten Betriebs bleiben

Die Betriebsverpachtung im Ganzen eröffnet unter bestimmten Voraussetzungen einen anderen Weg. Der Betrieb kann steuerlich fortbestehen, obwohl Sie die aktive Tätigkeit nicht mehr selbst ausüben. Dafür muss die betriebliche Grundlage erhalten bleiben. Der Bundesfinanzhof verlangt die Überlassung des Betriebs als funktionsfähige Gesamtheit oder zumindest seiner wesentlichen Grundlagen. Eine beliebige Raumvermietung mit dem Wort „Betriebsverpachtung“ im Vertrag genügt deshalb nicht. Entscheidend ist, was der bisherige Betrieb benötigt und tatsächlich zur Nutzung überlassen wird.

Wesentlich sind die Grundlagen, die für den Betriebszweck erforderlich sind und besonderes wirtschaftliches Gewicht haben. Die amtlichen Einkommensteuer-Hinweise stellen dabei auf die Verhältnisse des verpachtenden Unternehmens ab. Dass Ihr künftiger Pächter andere Maschinen einsetzen möchte, entscheidet deshalb nicht allein, was für Ihren bisherigen Betrieb wesentlich war. Wenn Sie Ausstattung verkaufen oder zurückbehalten möchten, muss zuvor geklärt werden, ob damit eine für die Fortführung erforderliche Grundlage aus dem Zusammenhang herausgelöst wird.

Manchmal kann das Betriebsgrundstück die alleinige wesentliche Grundlage bilden. Die amtlichen Hinweise nennen dafür insbesondere bestimmte Handels-, Hotel- und Gaststättenbetriebe. Das ist jedoch keine allgemeine Zusage für jede Halle oder jedes Ladenlokal. Bei einem anderen Betrieb können weitere Grundlagen entscheidend sein. Lassen Sie den konkreten Zusammenhang beurteilen, bevor Sie die Immobilie allein verpachten und mit einer Fortführung rechnen. Ein Mietinteressent für die Fläche kann wirtschaftlich passen, ohne dass damit bereits die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Hinzu kommt die Möglichkeit, den Betrieb ohne wesentliche Änderungen wieder fortzuführen. Das BMF-Anwendungsschreiben und die Rechtsprechung verbinden damit eine sachliche Voraussetzung. Ein Umbau, der den bisherigen Betrieb dauerhaft unmöglich macht, kann diese Grundlage verändern. Umgekehrt führt eine andere Branche des Nutzers nicht in jedem Fall automatisch zur Aufgabe; die amtlichen Hinweise berücksichtigen eine spätere Fortführung ohne wesentliche Änderung. Prüfen Sie daher die konkreten Umbauwünsche und die Rückgabemöglichkeiten, statt sich allein am Namen der künftigen Nutzung zu orientieren.

Laufende Pacht passt nur zu tragbarer Eigentümerverantwortung

Bei der Verpachtung erhalten Sie keinen Grundstückskaufpreis. Ihr Vermögen bleibt in der Immobilie gebunden, während Einnahmen über die vereinbarten Zahlungen entstehen sollen. Für Ihren Lebensunterhalt zählt der Betrag, der nach den tatsächlich bei Ihnen verbleibenden Ausgaben und Steuern verfügbar ist. Welche Instandhaltungs- und sonstigen Aufgaben Sie übernehmen, muss sich aus der konkreten Vereinbarung ergeben. Rechnen Sie mit diesen Pflichten und mit möglichen Zahlungsausfällen; eine gewünschte Pacht ist noch kein verlässlicher monatlicher Überschuss.

Eine lange Bindung kann zu einem Nachfolger passen, der in den Standort investieren möchte. Sie kann zugleich einen späteren eigenen Immobilienverkauf erschweren, wenn dessen gewünschter Nutzungszustand damit nicht zusammenpasst. Betrachten Sie deshalb schon jetzt, was bei einem späteren Ende der Zahlungen, einer Rückgabe oder Ihrem erneuten Verkaufswunsch geschehen soll. Die Vertragsberatung muss daraus passende Regelungen entwickeln. Für Ihre Grundentscheidung zählt zunächst, ob Sie diese fortbestehende Verantwortung überhaupt übernehmen möchten und finanziell tragen können.

Die steuerliche Fortführung bewusst steuern

§ 16 Absatz 3b EStG regelt für Betriebsunterbrechung und Betriebsverpachtung im Ganzen, wann der Betrieb als aufgegeben gilt. Maßgeblich sind eine ausdrückliche Aufgabeerklärung gegenüber dem Finanzamt oder das Bekanntwerden von Tatsachen, aus denen sich eine Aufgabe ergibt. Das ist keine pauschale Wahlmöglichkeit für jede Vermietung. Zuerst müssen die Voraussetzungen des betreffenden Fortführungsfalls bestehen. Wer wesentliche Grundlagen verändert oder veräußert, kann sich deshalb nicht allein auf eine bisher unterbliebene Erklärung verlassen.

Eine Betriebsaufgabeerklärung sollte ebenfalls nicht als formlose Nebensache behandelt werden. Das BMF schreibt dafür keine bestimmte Form vor, empfiehlt aus Beweisgründen aber eine schriftliche Erklärung mit Aufgabedatum. Die bloße Angabe der Pachteinkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung gilt nach diesem Schreiben nicht als solche Aufgabeerklärung. Lassen Sie daher klären, was tatsächlich erklärt wurde und welche Folgen es hat. Eine selbst gewählte Bezeichnung in einer Tabelle ersetzt diesen Schritt nicht.

Für eine ausdrücklich erklärte Aufgabe enthält § 16 Absatz 3b besondere Regeln zum gewählten Zeitpunkt: Die Rückwirkung wird anerkannt, wenn die Erklärung spätestens drei Monate danach abgegeben wird. Erfolgt sie später, gilt grundsätzlich der Eingang beim Finanzamt als Aufgabezeitpunkt. Das BMF stellt zusätzlich klar, dass kein Zeitpunkt vor Beendigung der aktiven Tätigkeit gewählt werden kann. Diese Regel ist keine allgemeine nachträgliche Reparaturfrist für jeden Betriebsverkauf. Stimmen Sie Zeitpunkt, Erklärung und tatsächlichen Ablauf vor der Umsetzung steuerlich ab.

Die Überführung ins Privatvermögen mit einem späteren Verkauf braucht wiederum eine eigene Rechnung. § 23 EStG behandelt eine Entnahme oder Betriebsaufgabe für die private Veräußerungsprüfung als Anschaffung. Sie können deshalb nicht einfach die lange ursprüngliche Eigentumsdauer unverändert fortschreiben und daraus einen sicheren steuerfreien Weiterverkauf ableiten. Hinzu kommen die möglichen Folgen der vorherigen Überführung selbst. Dieser Weg muss mit dem direkten betrieblichen Verkauf verglichen werden, bevor er als vermeintlich einfache Zwischenstufe gewählt wird.

Drei mögliche Verläufe zeigen, welche Bedingungen zählen

Ein ausdrücklich fiktiver Fall: Sie betreiben in Ihrer eigenen Hammer Immobilie ein gewerbliches Unternehmen und möchten den Alltag vollständig abgeben. Ein Nachfolger will den Betrieb fortsetzen und auch das Grundstück erwerben. Sie benötigen verfügbares Kapital und möchten keine Eigentümeraufgaben behalten. Dann spricht Ihre persönliche Ausgangslage für die Prüfung des gemeinsamen Verkaufs. Voraussetzung bleibt, dass Übernahmeumfang, Finanzierung und steuerliche Einordnung zusammenpassen. Eine Verpachtung wäre hier keine automatische Verbesserung, nur weil sie den unmittelbaren Grundstücksverkauf vermeiden würde.

In einer zweiten fiktiven Variante möchte ein geeigneter Nachfolger den Standort nutzen, kann das Grundstück aber nicht kaufen. Sie benötigen keinen sofortigen Verkaufserlös und wollen Eigentümer bleiben. Ist eine Betriebsverpachtung im Ganzen fachlich tragfähig und bleibt nach den tatsächlichen Ausgaben ein für Sie passender Ertrag, kann dieser Weg zu beiden Seiten passen. Ändert der Interessent seine Planung zu einem unumkehrbaren Umbau, muss genau diese Voraussetzung erneut geprüft werden. Die persönliche Einigung über die Pacht allein erhält den bisherigen Betriebszusammenhang nicht.

In der dritten fiktiven Variante gibt es nur Interesse am Grundstück für eine andere Nutzung. Die übrigen Grundlagen Ihres bisherigen Betriebs sollen dauerhaft wegfallen. Dann wäre es widersprüchlich, zugleich mit einer unveränderten Fortführung dieses Betriebs zu rechnen. Prüfen Sie den gesonderten Immobilienverkauf zusammen mit der geordneten Betriebsbeendigung. Wenn Sie das Grundstück stattdessen behalten möchten, gehört der mögliche Aufgabegewinn ohne entsprechenden Verkaufserlös ausdrücklich in die Finanzierung. Die vorhandene Immobilie eröffnet eine Alternative, sie macht deren Folgen aber nicht automatisch tragbar.

Aus der Richtung eine belastbare Immobilienentscheidung machen

Für die nächsten Gespräche brauchen Sie drei klar beschriebene Varianten: Was wird übertragen oder überlassen, was bleibt bei Ihnen, wann endet Ihre eigene Tätigkeit und welche Zahlungen erwarten Sie? Ergänzen Sie die offenen steuerlichen Fragen und die für den Immobilienpreis relevanten Unterlagen. Lassen Sie die Steuerberatung die jeweiligen Folgen berechnen und die rechtliche Beratung den geplanten Übergang gestalten. Die Marktbetrachtung beantwortet daneben, für welchen tatsächlichen Objekt- und Nutzungszustand ein Verkauf vorbereitet werden kann.

Vergleichen Sie einen Einmalerlös und eine laufende Pacht nicht anhand eines einzigen guten Jahres. Für den Verkauf zählt das nach Kosten, Verpflichtungen und Steuern verfügbare Geld. Für die Verpachtung gehören ein normaler Verlauf und ein ungünstigerer Verlauf mit Ausfall oder höherem Eigentümeraufwand nebeneinander. Entscheidend ist, ob Ihr weiterer Lebensplan auch unter diesen Bedingungen trägt. Ein rechnerisch höherer Gesamtertrag über viele Jahre hilft wenig, wenn Sie das Geld bereits früher benötigen oder die Verantwortung nicht mehr leisten möchten.

Fällt Ihre Wahl auf den Verkauf, muss die Vermarktung den gewählten Umfang zeigen: Grundstück und Gebäude als gesondertes Objekt oder ein mit der Betriebsnachfolge abgestimmter Immobilienübergang. Ein Interessent sollte erkennen können, welche Nutzung und welche Verfügbarkeit tatsächlich angeboten werden. Änderungen an diesem Umfang werden vor einer Zusage wieder mit der steuerlichen und rechtlichen Planung abgeglichen. So bleibt Ihre Immobilienentscheidung auch dann verwendbar, wenn ein konkreter Käufer andere Vorstellungen mitbringt als der zuerst angesprochene Nachfolger.

Ihr persönlicher Rückzug kann damit auf drei verschiedene Ergebnisse hinauslaufen: Eigentum und Betrieb gemeinsam abgeben, die Immobilie gesondert im Rahmen der Betriebsbeendigung verkaufen oder als Eigentümer eines tragfähig verpachteten Gesamtbetriebs weiter Verantwortung tragen. Keine dieser Richtungen ist pauschal besser. Passend ist der Weg, dessen Voraussetzungen wirklich vorliegen und dessen Geldfluss, Bindung und Aufgaben zu Ihrem weiteren Leben passen. Diese Entscheidung steht vor dem Vertrag, nicht erst in der späteren Steuererklärung.