Bauträgervertrag in Hamm: Vor Fertigstellung weitergeben oder später verkaufen?

Eine neue Wohnplanung im laufenden Vorhaben

Sie haben bei einem Bauträger ein Haus oder eine Wohnung in Hamm gekauft. Während der Bauzeit verändert sich Ihre Situation, und Sie möchten das Vorhaben nicht mehr selbst nutzen. Dann kommt es darauf an, welche rechtliche Position Sie heute haben und welche Verpflichtungen weiterbestehen. Die Übertragung eines laufenden Vertrags und der Verkauf einer bereits erworbenen Immobilie sind unterschiedliche Wege. Wenn Sie diese auseinanderhalten, können Sie Ihre nächste Entscheidung mit dem tatsächlichen Bau-, Zahlungs- und Eigentumsstand verbinden.

Die Verbindung von Bauleistung und Grundstückserwerb verstehen

§ 650u BGB verbindet beim Bauträgervertrag zwei Leistungsteile: Der Unternehmer errichtet oder verändert das Bauwerk und verpflichtet sich zugleich zur Übertragung des Grundstückseigentums oder zur Bestellung beziehungsweise Übertragung eines Erbbaurechts. Für den Bauteil verweist die Vorschrift auf Werkvertragsrecht mit besonderen Abweichungen, für den Erwerbsteil auf Kaufrecht. Sie haben damit nicht lediglich einzelne Handwerkerleistungen für ein bereits eigenes Haus bestellt. Zum Vertragsgegenstand gehört auch der vorgesehene rechtliche Erwerb. Eine Weitergabe während des Projekts betrifft diese verbundene Position. Nach einem bereits vollzogenen Erwerb verkaufen Sie dagegen das dann vorhandene Eigentum in einer weiteren Vertragsbeziehung. Dass beide Wege dieselbe Hammer Wohnung betreffen können, macht ihre Rechtswirkungen nicht gleich.

Bei einer Übernahme soll der neue Beteiligte in die bisherige Vertragsstellung eintreten. Bei einem späteren Weiterverkauf wird der erste Erwerb nicht allein durch den neuen Kaufvertrag rückgängig gemacht: Die Ansprüche aus dem Bauträgervertrag und die Verpflichtungen gegenüber dem späteren Käufer bestehen auf unterschiedlichen Grundlagen. Ein offener Anspruch gegen den Bauträger ist deshalb von einem Versprechen zu unterscheiden, das Sie selbst dem Erwerber Ihrer Immobilie geben. Der Gegenstand des Vergleichs verändert sich somit mit dem rechtlichen Stand. Die erste Variante soll eine laufende Erwerbsbeziehung passend weiterführen; die zweite setzt eine weitere Verfügung über das inzwischen erworbene Eigentum voraus. Eine wirtschaftlich ähnlich bezeichnete Ausgleichszahlung erklärt diese unterschiedlichen Vertragsbeziehungen noch nicht.

Eigentum und gesicherten Erwerbsanspruch auseinanderhalten

Für den rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb am Grundstück verlangt § 873 BGB grundsätzlich die erforderliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Eine gezahlte Bauträgerrate oder eine Schlüsselübergabe ist damit nicht ohne Weiteres gleichbedeutend. § 925 regelt die für die Eigentumsübertragung notwendige Auflassung; eine unter Bedingung oder Zeitbestimmung erklärte Auflassung ist unwirksam. Ein Zahlungsplan kann deshalb nicht durch ein beliebiges Schlagwort über einen automatischen Eigentumswechsel ersetzt werden. Vor dem vollzogenen Erwerb ist Ihr Anspruch auf die Übertragung etwas anderes als das Eigentum selbst. Nach dem Erwerb verändert sich der Gegenstand einer möglichen Verfügung, auch wenn das Bauvorhaben noch nicht in jedem Punkt abgeschlossen sein sollte.

Eine Vormerkung nach § 883 BGB kann den Anspruch auf einen grundbuchlichen Rechtserwerb sichern; dies ist ausdrücklich auch für einen künftigen oder bedingten Anspruch möglich. Nach ihrer Eintragung vorgenommene Verfügungen sind insoweit unwirksam, wie sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen. Diese Wirkung ersetzt den Erwerb des gesicherten Rechts nicht. Für die frühere Weitergabe kommt es daher auf den tatsächlich gesicherten Anspruch und seine wirksame Behandlung beim Wechsel an. Eine private Namensänderung in einer Projektübersicht stellt noch keine entsprechende grundbuchliche Gestaltung her. Beim späteren Verkauf sind wiederum Ihr vollzogener Erwerb und der neu zu sichernde Erwerbsanspruch Ihres Käufers auseinanderzuhalten. Die beiden Varianten betreffen unterschiedliche Ansprüche und Beteiligte.

Rechte und Pflichten beim Beteiligtenwechsel getrennt behandeln

Eine Forderungsabtretung nach § 398 BGB wechselt den Gläubiger des übertragenen Anspruchs. Der Erwerber einer Forderung erhält dadurch nicht automatisch sämtliche Pflichten des ursprünglichen Vertrags. Außerdem können einer Abtretung die in § 399 genannten Grenzen entgegenstehen, insbesondere eine Vereinbarung mit dem Schuldner oder eine Inhaltsänderung der Leistung. Nach § 404 bleiben bestimmte bereits begründete Einwendungen gegenüber dem neuen Gläubiger erhalten. Ein offener Leistungsanspruch wird durch den Wechsel also nicht unabhängig von seiner bisherigen rechtlichen Grundlage. Für einen Eintritt in das laufende Bauträgerprojekt ist die bloße Aussage, alle Ansprüche würden weitergegeben, deshalb keine vollständige Beschreibung der Entlastung des bisherigen Bestellers. Seine noch geschuldeten Zahlungen sind eine andere Seite des Vertrags.

Vereinbaren der bisherige Schuldner und ein Dritter eine Schuldübernahme, hängt ihre Wirksamkeit nach § 415 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab. Wird diese verweigert, gilt die Übernahme als nicht erfolgt. Das Gesetz unterscheidet zudem die innere Beziehung: Ohne Genehmigung ist der Übernehmer im Zweifel gegenüber dem bisherigen Schuldner zur rechtzeitigen Befriedigung des Gläubigers verpflichtet; dies gilt auch bei einer Verweigerung. Eine solche interne Verpflichtung des Interessenten und die wirksame Ablösung Ihrer Schuldnerstellung sind somit verschiedene Ergebnisse. Beim Vergleich mit dem späteren Verkauf ist gerade diese Rechtswirkung wesentlich. Ein zugesagter Mittelzufluss kann die eigene Zahlung wirtschaftlich unterstützen, ohne dass Sie gegenüber dem Bauträger bereits aus der Verpflichtung ausgeschieden sind. Die vollständige Vertragsübernahme muss beide Seiten der Stellung wirksam zusammenführen.

Fälligkeit, geleistete Raten und Erstattung zuordnen

Für Abschlagszahlungen des Bauträgers enthält § 650v BGB eine besondere Grenze: Der Unternehmer kann sie nur verlangen, soweit sie entsprechend der dort bezeichneten Verordnung vereinbart sind. § 1 der Abschlagszahlungsverordnung verweist auf den Katalog des § 3 Absatz 2 MaBV und dessen Voraussetzungen nach Absatz 1; unter den Voraussetzungen des § 7 MaBV sind abweichende Vereinbarungen möglich. Aus einem gefälligen Ratenkalender oder dem bloßen Anblick des Baufortschritts ergibt sich daher noch nicht die vollständige rechtliche Zahlungsgrundlage. Ein heute fälliger Abschlag, ein erst unter weiteren Voraussetzungen fälliger Betrag und die von einem Interessenten angebotene Erstattung sind voneinander zu unterscheiden. Die geplante Weitergabe verändert diese unterschiedlichen Grundlagen nicht allein durch ihren wirtschaftlichen Gesamtbetrag.

§ 362 BGB knüpft das Erlöschen einer Schuld an die bewirkte geschuldete Leistung. Eine Zahlung an den jeweils richtigen Empfänger und die verbleibenden Forderungen müssen deshalb zum tatsächlichen Zahlungsweg passen. Soll ein Interessent Ihnen bereits eingesetzte Mittel erstatten und daneben noch offene Beträge an den Bauträger zahlen, sind dies nicht ohne Weiteres dieselben Leistungen. Auch der erste Erwerb und ein späterer Weiterverkauf können getrennte Zahlungspflichten begründen. Die Erstattung Ihres bisherigen Einsatzes beweist dann für sich genommen weder die Erledigung einer Bauträgerforderung noch die Entlassung aus einer noch bestehenden Verpflichtung. Umgekehrt beschreibt die Begleichung einer Projektrate nicht automatisch den Betrag, den der neue Beteiligte Ihnen selbst schuldet. Ein als Restpreis bezeichneter Gesamtwert kann diese unterschiedlichen Schuldverhältnisse verdecken.

Fertigstellung und Abnahme im späteren Verkaufsweg unterscheiden

Ein sichtbar fertiggestelltes Bauwerk und seine rechtliche Abnahme beschreiben unterschiedliche Sachverhalte. § 640 BGB verpflichtet den Besteller grundsätzlich zur Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks, soweit sie nicht nach dessen Beschaffenheit ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Eine noch vorhandene kleine Abweichung und die Berechtigung, eine Abnahme abzulehnen, sind daher nicht automatisch gleichzusetzen. Beim Abwarten bis zur Fertigstellung können solche Erklärungen noch Sie selbst als Besteller betreffen. Die spätere Veräußerung macht ihren bereits eingetretenen rechtlichen Stand nicht von selbst rückgängig. Bei einem wirksamen früheren Wechsel ist dagegen zu unterscheiden, welche Erklärungen schon erfolgt sind und wer anschließend die maßgebliche Bestellerstellung innehat. Ein Bauträgervertrag mit bereits erfolgten Rechtsschritten ist nicht allein wegen des Beteiligtenwechsels wieder ein unbearbeiteter Anfangszustand.

Auch ohne ausdrückliche Abnahmeerklärung kann § 640 Absatz 2 eine Abnahmewirkung vorsehen: Nach Fertigstellung setzt der Unternehmer eine angemessene Abnahmefrist, und der Besteller verweigert innerhalb dieser Frist nicht unter Angabe mindestens eines Mangels die Abnahme. Bei einem Verbraucher setzt diese Wirkung zusätzlich den gesetzlichen Hinweis zusammen mit der Aufforderung voraus; er muss in Textform auf die Folgen einer fehlenden beziehungsweise ohne Mängelangabe verweigerten Abnahme aufmerksam machen. Eine bloße Besichtigung und eine solche gesetzlich beschriebene Aufforderung sind unterschiedliche Vorgänge. Der spätere Verkaufsweg kann deshalb bereits einen bestimmten Abnahmestand mitbringen. Umgekehrt beweist die Aussage, man habe keine gesonderte Erklärung unterschrieben, nicht für jeden Sachverhalt das Fehlen jeglicher Abnahmewirkung. Für beide Varianten bleibt der tatsächlich erreichte rechtliche Projektstand maßgeblich.

Terminangaben nach ihrer tatsächlichen Grundlage beurteilen

Ein im ursprünglichen Plan genannter Fertigstellungstermin, ein späterer Bauzeitenhinweis und eine verbindliche vertragliche Regelung müssen nicht dieselbe Aussagekraft haben. Wenn ein Interessent die Übernahme nur für einen bestimmten Einzugstermin erwägt, wird dieser Unterschied entscheidend. Eine optimistische mündliche Erwartung darf nicht wie ein bereits gesicherter Abschluss behandelt werden. Ebenso wenig lässt sich aus einer Verzögerung ohne Prüfung auf eine bestimmte rechtliche Lösung schließen. Für die Entscheidung zwischen Übernahme und Abwarten ist vielmehr wichtig, welche Unsicherheit Sie in der jeweiligen Variante tatsächlich tragen. Bei einem späteren Verkauf könnte der heutige Terminbedarf des Interessenten entfallen, während Ihre eigene Zwischenzeit länger wird. Bei einer sofort angestrebten Übernahme kann gerade die ungeklärte Bauzeit die Verständigung erschweren. Der wirtschaftliche Vergleich sollte diesen Zusammenhang sichtbar lassen. Ein auf dem Papier passender Übergabetag löst keine noch unbestätigte tatsächliche Voraussetzung der Fertigstellung.

Sonderwünsche dem richtigen Vertrag zuordnen

Die gesetzliche Verbindung des Bauträgervertrags erfasst die vereinbarte Bauleistung zusammen mit dem Erwerbsteil. Ein gesonderter Auftrag an ein anderes Unternehmen enthält nicht allein wegen seiner Ausführung in derselben Wohnung ebenfalls diese vollständige Verbindung. Wer einen Einbau zusätzlich bei einem eigenen Vertragspartner bestellt hat, kann deshalb neben dem Bauträgervertrag noch eine andere Leistungs- und Zahlungsbeziehung haben. Die Übernahme des Hauptvertrags beantwortet deren Behandlung nicht automatisch. § 650u Absatz 2 schließt zudem bestimmte allgemeine Bauvertragsregeln ausdrücklich aus, darunter die §§ 650b bis 650e. Eine Vorstellung über spätere Änderungen muss deshalb zur tatsächlich anwendbaren Vertragsgrundlage passen. Der Wunsch des Nachfolgers nach anderer Ausstattung ist als solcher weder die bereits vereinbarte neue Leistung noch der Nachweis einer Befreiung von einem bestehenden Zusatzauftrag.

Die Hammer Aktenquelle in ihrer tatsächlichen Reichweite nutzen

Die Stadt Hamm bezeichnet ihr Bauaktenarchiv ausdrücklich als Weg zur Einsicht in abgeschlossene Bauvorhaben. Berechtigte Eigentümer, Erbbauberechtigte und Bevollmächtigte können dort vorhandene Akten einsehen oder Kopien beantragen. Die Stadt nennt unter anderem Genehmigungen, Zeichnungen und Berechnungen; der Bestand hängt von den ursprünglich eingereichten Unterlagen ab. Für ein noch laufendes Bauträgervorhaben folgt daraus keine Zusage einer vollständigen bereits archivierten Projektakte. Eine private Erwerbsposition sollte außerdem nicht ohne Prüfung wie eine vorhandene Eigentümerberechtigung behandelt werden. Welche Unterlage zum aktuellen Projekt verfügbar ist und auf welchem Weg sie beschafft werden kann, muss konkret geklärt werden. Das Archiv erklärt auch nicht automatisch den heutigen privaten Zahlungs- oder Ausführungsstand. Eine Genehmigungszeichnung hat einen anderen Zweck als eine aktuelle vertragliche Baubeschreibung. Wenn ein Interessent eine bestimmte Eigenschaft beurteilen möchte, zählt deshalb, welche Quelle genau diese Frage tatsächlich beantwortet. Die örtliche Aktenquelle ergänzt die Projektunterlagen, ersetzt aber nicht sämtliche gegenwärtigen Nachweise.

Abweichungen zwischen vereinbarter und ausgeführter Leistung einordnen

Für den Bauteil ist nach § 633 BGB zunächst die vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich. Fehlt eine solche Vereinbarung, unterscheidet die Vorschrift zwischen der vertraglich vorausgesetzten und ansonsten der gewöhnlichen Verwendung mit der bei vergleichbaren Werken üblichen, berechtigterweise erwartbaren Beschaffenheit. Auch ein anderes als das bestellte Werk oder eine zu geringe Menge wird einem Sachmangel gleichgestellt. Eine ungewohnte sichtbare Gestaltung und eine rechtlich erhebliche Abweichung sind daher nicht ohne Bezug zu diesem Maßstab gleichzusetzen. Ebenso enthält die Pflicht zur Freiheit von Rechtsmängeln eine eigene Frage: Dritte dürfen hinsichtlich des Werks keine oder nur die vertraglich übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen. Der Vergleich von Übernahme und späterem Verkauf betrifft somit den tatsächlichen vertraglichen Leistungsstand, nicht nur die äußere Fertigkeit.

§ 634 BGB nennt für ein mangelhaftes Werk unterschiedliche Rechte, jeweils unter den Voraussetzungen der dort bezeichneten Vorschriften: Nacherfüllung, Selbstbeseitigung mit Aufwendungsersatz, Rücktritt beziehungsweise Minderung sowie Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Nicht jede Beobachtung löst damit sofort jede dieser Rechtsfolgen aus. Wird ein mangelhaftes Werk in Kenntnis des Mangels nach § 640 Absatz 1 abgenommen, hängen die in § 634 Nummer 1 bis 3 bezeichneten Rechte nach § 640 Absatz 3 von einem Vorbehalt bei der Abnahme ab. Der konkrete Erklärungsstand kann also den Umfang einer später weiterzugebenden Position beeinflussen. Ein bereits behandelter bekannter Mangel ist nicht einfach derselbe Ausgangspunkt wie eine erst später entdeckte Abweichung. Ein angekündigter Ausgleich und ein tatsächlich bestehender, durchsetzbarer Anspruch sind ebenfalls zu unterscheiden.

Die eigene Finanzierung als getrennte Verpflichtung behandeln

Nach § 488 BGB stellt die Bank den vereinbarten Darlehensbetrag bereit; der Darlehensnehmer schuldet die vereinbarten Zinsen und die Rückzahlung des bereitgestellten Betrags bei Fälligkeit. Diese Beziehung hat einen anderen Gläubiger und eine andere Grundlage als der Bauträgervertrag. Ein genehmigter Eintritt beim Bauträger ist deshalb nicht allein schon eine Genehmigung Ihrer Bank für eine entsprechende Behandlung der Darlehensschuld. Bei einer vereinbarten Schuldübernahme zwischen Ihnen und dem Interessenten kommt es nach § 415 auf den jeweils betroffenen Gläubiger an. Der Übernehmer kann intern eine Zahlung versprechen, während die eigene Schuldnerstellung im Außenverhältnis fortbesteht. Die gewünschte frühe Entlastung muss deshalb für die jeweiligen Beziehungen tatsächlich eintreten; eine Sammelbezeichnung für die Übernahme entscheidet deren einzelne Rechtswirkungen nicht.

Beim Abwarten bis zum späteren Verkauf bleibt das Darlehen ebenfalls nach seinem eigenen Inhalt zu behandeln. Eine künftig erwartete Käuferzahlung verschiebt eine heute bestehende Zins- oder Rückzahlungspflicht nicht von selbst. § 362 BGB unterscheidet die tatsächlich bewirkte geschuldete Leistung vom bloßen Bestehen einer Forderung. Der zugesagte Verkaufspreis ist deshalb etwas anderes als eine bereits erreichte Erledigung Ihrer Verpflichtung gegenüber der Bank. Ebenso ist der Rückfluss eingesetzter Eigenmittel von einer Zahlung zur Erfüllung einer Darlehensschuld zu trennen. Zwei Angebote mit ähnlich bezeichnetem Preis können zu unterschiedlichen tatsächlich verfügbaren Mitteln führen, wenn der jeweilige Zahlungsweg verschiedene bestehende Verpflichtungen bedient. Die persönliche Entlastung ergibt sich damit aus dem wirksam erreichten Ergebnis beider Vertragsbeziehungen und nicht allein aus der gewählten Bezeichnung der Verkaufsvariante.

Wie sich die Übernahme vom vorzeitigen Ende unterscheidet

§ 650u Absatz 2 BGB nimmt unter anderem die §§ 648 und 648a für den Bauträgervertrag von der Anwendung aus. Die bekannten Kündigungswege eines gewöhnlichen Werkvertrags dürfen deshalb nicht unverändert auf diesen verbundenen Erwerb übertragen werden. Ein neuer eigener Wohnplan oder ein gefundener Interessent ist damit noch keine bereits bewirkte freie Kündigung nach diesen Vorschriften. Das schließt eine passende vertragliche Lösung oder andere im Einzelfall begründete Ansprüche nicht pauschal aus. Es trennt aber die bloße Absicht, den Erwerb nicht selbst fortzuführen, von der tatsächlich gewählten rechtlichen Wirkung. Eine wirksam vereinbarte Vertragsübernahme und eine Beendigung des ursprünglichen Vertrags sind unterschiedliche Wege; ihre wirtschaftlichen Ergebnisse müssen nicht identisch sein.

Für einen Vertrag, der zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, verlangt § 311b Absatz 1 BGB notarielle Beurkundung. Eine zusätzliche Überschrift oder ein privates Übernahmeblatt erklärt deshalb noch nicht, dass ein zum beurkundungsbedürftigen Zusammenhang gehörender Inhalt formfrei wirksam wäre. Beim späteren Verkauf betrifft die Formfrage den neuen grundstücksbezogenen Vertrag; beim früheren Wechsel kommt es auf den tatsächlich zu gestaltenden Gesamtinhalt an. Der beabsichtigte Gegenstand, die Behandlung bestehender Verpflichtungen und die vorgesehenen Zahlungsbeziehungen müssen rechtlich zusammenpassen. Ein Interessentenangebot ist dabei noch nicht die vollzogene Entlassung aus dem bisherigen Vertrag. Die beiden persönlichen Wohnalternativen werden erst durch ihre wirksame Gestaltung zu den jeweils erreichbaren rechtlichen und wirtschaftlichen Ergebnissen.

Den verfügbaren Gegenstand wahrheitsgemäß anbieten

Ein Interessent muss verstehen können, ob er über eine Vertragsposition, eine noch zu verwirklichende Übernahme oder bereits über bestehendes Eigentum spricht. Diese Unterscheidung sollte sich durch Beschreibung und weitere Verhandlungen ziehen. Ein heute nicht vorliegender fertiger Zustand darf nicht wie eine schon besichtigbare Eigenschaft erscheinen. Zugleich muss ein bekanntes laufendes Projekt nicht pauschal als problematisch dargestellt werden. Die jeweilige Aussage benötigt ihren tatsächlichen Bezug. Wenn eine Übernahme von bestimmten Zustimmungen abhängt, bleibt dies eine Voraussetzung und kein bereits erledigtes Merkmal. Auch eine spätere Verkaufsvariante braucht eine Bezeichnung des dann tatsächlich erreichten Stands. Eine klare Darstellung macht die Alternativen vergleichbarer, ohne einen rechtlichen oder wirtschaftlichen Ausgang vorwegzunehmen. Der passende Käuferkontakt kann bei diesem richtig beschriebenen Gegenstand ansetzen. Die Vertrags- und Finanzierungsfragen werden anschließend anhand desselben Sachverhalts behandelt, sodass die persönliche neue Wohnplanung auf einer nachvollziehbaren tatsächlich verfügbaren Position beruht.

Den für Sie tragfähigen Weg wählen

Ob eine abgestimmte Übernahme des laufenden Bauträgervertrags oder ein späterer Verkauf besser zu Ihrer Planung passt, hängt von Ihrem tatsächlichen Stand ab. Eigentum, Erwerbsanspruch, Bauleistung und Finanzierung müssen dabei erkennbar auseinandergehalten werden. Lassen Sie die entscheidenden offenen Voraussetzungen passend prüfen. Eine persönliche Verkaufsbesprechung kann anschließend bei dem Vorhaben ansetzen, das Sie tatsächlich und nachvollziehbar weitergeben möchten.